Споры по поводу совместной собственности являются обычным явлением в Индии, особенно когда семьи наследуют дома или землю без формального разделения собственности. Часто возникает проблема, может ли один совладелец продать недвижимость, не проинформировав и не получив согласия других. Хотя индийское законодательство позволяет совладельцу передавать свою неделимую долю, он не может законно продать всю собственность, если на это не согласятся все совладельцы.
Если вы обнаружите, что брат, сестра, супруг, деловой партнер или другой совладелец пытается продать совместно находящуюся в собственности собственность без вашего согласия, эксперты по правовым вопросам говорят, что быстрые действия могут помочь защитить ваши права собственности. Вот пять важных шагов, которые следует учитывать.
1. Подтвердите, что совладелец пытается продать.
Первым делом необходимо определить, продает ли совладелец только свою неделимую долю или пытается передать все имущество.
В соответствии с разделом 44 Закона о передаче собственности 1882 года совладелец может на законных основаниях продать только свою долю в собственности. Они не могут передавать акции, принадлежащие другим совладельцам. Если имущество не было разделено, покупатель приобретает только неделимую долю продавца, а не исключительное владение какой-либо конкретной частью.
Понимание характера предлагаемой сделки поможет определить доступные средства правовой защиты.
ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОЧИТАЙТЕ: Покупаете дом вместе с супругом? Вот как это может уменьшить ваш налоговый счет
2. Немедленно отправьте юридическое уведомление.
Если вы считаете, что предлагаемая продажа превышает законные права совладельца, эксперты по правовым вопросам рекомендуют направить официальное уведомление как совладельцу, так и потенциальному покупателю.
В уведомлении должно быть четко указано, что имущество находится в совместной собственности и что продавец не имеет полномочий распоряжаться всем имуществом. Раннее сообщение иногда может помешать завершению сделки, а также уведомит потенциальных покупателей о споре о праве собственности.
ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОЧИТАЙТЕ: Бангалор стал самым сильным рынком жилья в Индии во втором квартале; Мумбаи лидирует по продажам
3. Добиться судебного запрета на прекращение продажи.
Если продажа кажется неизбежной, вы можете обратиться в гражданский суд с просьбой о временном или постоянном запрете в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом 1908 года.
Судебный запрет может удержать совладельца от завершения продажи до разрешения спора о праве собственности. Суды обычно проверяют, имеет ли заявитель prima facie право собственности и нанесет ли разрешение сделки непоправимый ущерб.
Получение судебного запрета до регистрации зачастую более эффективно, чем оспаривание продажи после ее завершения.
ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОЧИТАЙТЕ: ₹2–2,5 крора за 2-комнатную квартиру? Сообщение жителя Дели на Reddit вызвало дебаты о доступности жилья
4. Подать иск о разделе для установления права собственности.
Многие споры возникают из-за того, что унаследованное имущество годами остается неразделенным.
Иск о разделе в соответствии с Законом о разделе 1893 года позволяет суду официально разделить имущество или определить долю каждого совладельца. После завершения раздела каждый совладелец получает четко определенные права собственности на определенную часть, что уменьшает возможности для будущих споров.
Верховный суд также усилил этот принцип в своем решении 2024 года по делу С.К. Голама Лалчанда против Нанду Лал Шоу, постановив, что совладелец неделимого имущества не может передать все имущество без предварительного определения своей доли путем раздела.
ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОЧИТАЙТЕ: Коррупция делает недвижимость в Индии дороже и снижает уровень рождаемости, предупреждает Шридхар Вембу
5. Оспаривайте мошенническую продажу в суде.
Если имущество уже было продано без надлежащего разрешения, средства правовой защиты все еще доступны.
Совладельцы могут требовать аннулирования договора купли-продажи в соответствии с Законом о специальных льготах 1963 года и обращаться в суд с просьбой заявить об их правах собственности. Если сделка связана с подлогом, мошенничеством или выдачей себя за другое лицо, уголовное дело также может быть возбуждено в соответствии с соответствующими положениями Бхаратия Ньяя Санхита 2023 года.
К покупателям совместной собственности также следует отнестись с осторожностью. Покупка у одного совладельца обычно передает только законные интересы этого лица и не дает автоматического исключительного права собственности на всю собственность. Это одна из причин, по которой банки обычно настаивают на тщательной проверке прав собственности и, во многих случаях, на согласии или освобождении всех совладельцев перед одобрением ипотечного кредита.
Самый безопасный подход как для совладельцев, так и для потенциальных покупателей — проверить записи о собственности, записи о мутациях, свидетельства об обременении и правоустанавливающие документы, прежде чем приступать к какой-либо сделке. Заблаговременное принятие этих мер предосторожности может помочь избежать длительных и дорогостоящих судебных разбирательств в дальнейшем.
ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОЧИТАЙТЕ: Является ли строительство дома в моей деревне лучшим долгосрочным планом, чем пребывание в Мумбаи?
