Безумие, связанное с индийскими фермерскими домами, — это не прихоть, это структурный сдвиг земель, вызванный дефицитом правовых норм, налоговыми льготами и изменением образа жизни, который меняет само богатство. Но большинство покупателей не знают, что они на самом деле покупают и чем это разрешено по закону.
«Фермерские дома больше не являются мечтами о выходных», — говорит Ишмит Сингх Райна, основатель Alchemy Landbase LLP и партнер TRIBE Group. «Это финансовые инструменты, изменения образа жизни и устаревшие активы — все одновременно».
По его словам, нынешняя ажиотаж не иррационален, а дезинформирован. То, что многие считают пандемической тенденцией, на самом деле представляет собой десятилетнюю трансформацию, усиленную удаленной работой, доступом по скоростным автомагистралям и ужесточением законов Индии о соблюдении земельных требований.
Он предупреждает, что менее 20% земель, объявленных вокруг Дели как «готовых для фермерских домов», соответствуют законодательству. Разрешения по разделу 143/144, необходимые для переустройства землепользования, выдаются редко и медленно, но те, кто получает их раньше, могут получить 30–50% надбавки к стоимости по сравнению со стандартными жилыми участками.
Состоятельные покупатели, особенно HNI, воспользовались двойным преимуществом образа жизни и не облагаемого налогом сельскохозяйственного дохода. Но спутниковые проверки выявляют тех, кто фальсифицирует сельскохозяйственную деятельность. «Те, кто играет по правилам, по-прежнему получают выгоду — юридически и прибыльно. Остальные рискуют получить штрафы и бумажные осложнения», — говорит он.
На сегодняшнем рынке доминируют три типа мышления покупателя: статус, бегство и наследие. Но большинство упускает из виду важнейший фактор — законность. «Если ваша земля не одобрена для несельскохозяйственного использования, вы не являетесь владельцем фермерского дома. Вы владеете сельскохозяйственными угодьями с ограничениями».
Рынок приближается к расколу, вызванному соблюдением требований. Проекты с четкими названиями, разрешениями на зонирование и санкциями за планировку станут магнитами ликвидности. Другие могут стагнировать, независимо от цены или местоположения. Институциональные фонды кружат, рассматривая структурированные модели дробной собственности, чтобы открыть пространство для новых классов, включая NRI через соответствующие SPV.
Райна говорит, что спутниковая проверка устранит фиктивные списки к 2027 году. А воздух, вода и космос, а не башни, станут маркерами богатства в следующем десятилетии.
