С рынками в смятении и инвесторах, которые ищут более безопасные, некоррелированные активы, может ли новая модель на основе сельскохозяйственных угодий иметь ответы для Индии? Сачин J, ИТ-директор в Sukvi Ventures, возродил разговор со своим постом о сельскохозяйственных (сельскохозяйственных угодьях) REIT, назвав их потенциальным проспектом для стабильного, экономичного дохода-если он серьезно изучен политиками.
Опираясь на американские инвестиционные портфели, Сачин пишет: «Я проходил портфели нескольких американских фондов и наткнулся на этот класс активов, называемый сельскохозяйственными угодьями. Эти REIT в основном покупают сельскохозяйственные земли у фермеров или землевладельцев и арендуют его фермерам или работают, нанимая фермеров на своей заработной плате».
Для инвесторов Сачин рассматривает сельскохозяйственные REIT в качестве некоррелированного класса активов, предлагая прибыль, которые зависят от муссонов и производительности сельскохозяйственных угодий, а не рыночных циклов. «Они в некоторой степени будут независимыми от состояния рынков и экономики, тем самым предлагая диверсификацию в истинном смысле», — отмечает он.
Помимо дохода, Сачин утверждает, что эти REIT могут решить постоянную проблему фрагментированных сельхозугодий. «REIT, как правило, покупают большие земельные участки или купят все небольшие земельные участки для проведения сельского хозяйства в больших масштабах», — объясняет он. Благодаря возможности внедрить передовые инструменты для сельского хозяйства, машины и орошение, эти REIT могут повысить производительность и сдвинуть риски цен на урожай от отдельных фермеров к корпорациям.
Он также подчеркивает налоговую эффективность как потенциальную ничью: «Поскольку сельскохозяйственный доход не облагается налогом в Индии, распределение этих REIT в идеале должно быть безналоговым».
Регулирующая среда Индии в настоящее время не допускает сельскохозяйственных REIT. В соответствии с правилами SEBI по инвестициям в недвижимость (REIT), 2014, REIT запрещают инвестировать в сельскохозяйственную или вакантную землю, ограничивая масштаб для такой модели. Существующие REIT в Индии ограничены завершенными, коммерческими активами, такими как офисные помещения и торговые центры, приносящие доход.
Даже если регламентируются препятствия, осведомленность о рынке и принятие остаются низкими. Традиционные REIT все еще набирают обороты среди индийских розничных инвесторов, и REIT, ориентированный на сельское хозяйство, может столкнуться с большей сопротивлением. Сам рынок также представляет риски. Сельскохозяйственные рынки изменчивы, под влиянием перепадов цен на товары, погодных явлений и изменения климата — все это может повлиять на возврат.
Операционно, поддержание устойчивых выплат может быть сложным, поскольку глобальные фермерские угодья борются с высокими эксплуатационными затратами. Интеграция технологии для эффективности, хотя и полезной, может быть дорогостоящей и сложной для реализации в масштабе.
Стабильность политики — еще одна проблема. Любые изменения в сельскохозяйственной политике или налоговых правилах могут изменить привлекательность этих REIT, так же, как традиционные REIT сталкиваются с неопределенностью в отношении налогообложения и выплат дивидендов.
Несмотря на эти препятствия, Сачин считает, что модель стоит изучить. «Я считаю, что сельскохозяйственные REIT могут по -настоящему формализовать сельское хозяйство в Индии!» он завершает. Независимо от того, принимают ли политики эту идею, еще неизвестно, но на фоне продолжающейся рыночной волатильности она поднимает критические вопросы о том, куда инвесторы могут повернуть для стабильной, диверсифицированной прибыли.
