Разрушающаяся инфраструктура Гургаона не снижает цены на недвижимость — она их раздувает, утверждает кредитный аналитик Кунал Сегал, переворачивая с ног на голову общепринятые представления на фоне рекордного роста цен на недвижимость в городе.
«Они говорят, что стоимость недвижимости в Гургаоне завышена из-за плохой инфраструктуры», — написал Сегал в LinkedIn. «Они не понимают, что именно из-за плохой инфраструктуры цены растут».
Противоположная точка зрения Сегала возникает в связи с тем, что недвижимость в Гургаоне становится второй по стоимости недвижимостью в Индии, уступая только Мумбаи. Средние ставки в секторах премиум-класса сейчас колеблются от 16 000 до 20 000 вон за кв. фут, а такие объекты, как DLF Magnolias, достигают 10 крор вон за 4 BHK. Даже секторы среднего уровня стоят от 5 500 до 7 000 фунтов стерлингов за квадратный фут.
Причина, по мнению Сегала, — пробки на пригородном сообщении. «Если бы инфраструктура была хорошей, люди могли бы жить в Дели, Нойде, Газиабаде или Фаридабаде и просто ездить на работу в Гургаон. Но все настолько плохо, что они вынуждены жить там, где они работают. Это давление стимулирует спрос».
По сути: «паршивые дороги» Гургаона вынуждают людей прибывать, а не уезжать.
Более широкие рыночные данные подтверждают этот рост. Цены в Гургаоне подскочили на 160% за пять лет, чему способствовал интерес NRI, ограниченное предложение и выпуск предметов роскоши. Дели-NCR также зафиксировал самый высокий годовой рост среди метрополитенов в 2025 году — 24%. Напротив, в лучших районах Бангалора, несмотря на лучшую инфраструктуру, цены по-прежнему ниже: 10 800–13 200 фунтов стерлингов за квадратный фут.
Сегал считает это провалом упрощенной рыночной логики. «Мышление первого порядка работает только в странах, где все работает», — написал он. «В разрушенных обществах нужно пойти хотя бы на один порядок дальше, чтобы обрести смысл».
И когда дороги в Гургаоне улучшатся? «Цены будут только расти из-за высоких показателей», — предупредил он. «Так что удачи в надежде на аварию — скорее всего, она никогда не произойдет».
