Мой супруг (31 год) и я (33 года) имеем совокупный ежемесячный доход в размере 500 000 рупий, работая в ИТ-индустрии. В настоящее время мы проживаем в Бангалоре на условиях аренды, платя 55 000 рупий в месяц. Кроме того, у нас есть дом в Хайдарабаде с ежемесячной EMI в размере 125 000 рупий по жилищному кредиту на сумму 1,35 крор рупий, где в настоящее время живут мои родители. Наша экономия составляет 7,5 миллионов рупий, при этом среднемесячная экономия составляет 250 000 рупий.
Моя супруга подумывает о покупке отдельного дома в старых районах Бангалора из-за ее сильной эмоциональной связи с городом, поскольку она родом из Бангалора. Мы размышляем над тем, целесообразно ли нам с финансовой точки зрения сделать эти инвестиции. Мы ищем практических советов по этому вопросу.
Экспертный совет Анимеша Хардиа, старшего вице-президента по количественным исследованиям в 1 Finance
Рост цен на аренду в Бангалоре привел к заметному изменению тенденций на рынке жилья. Бангалор сейчас возглавляет список индийских городов с самыми быстрорастущими ставками аренды жилья. Недавние отчеты показали ошеломляющий рост арендной платы за жилье в районе Багалур на 90% за последние четыре года. Кроме того, в других востребованных районах, таких как Уайтфилд и Сарджапур-роуд, за последние пять лет также наблюдался значительный рост цен на аренду, заняв третье и четвертое места соответственно с точки зрения роста арендной платы. Стоимость аренды в этих районах выросла на 80-85%. В 2019 году средняя цена жилой недвижимости в Бангалоре составляла 4300 рупий за кв. фут, при этом ожидается, что к концу 2024 года эта цифра вырастет до 8 151 рупий за кв. фут.
Будучи ИТ-специалистами в Бангалоре с двойным доходом, обладающими значительными сбережениями и имеющимися инвестициями в недвижимость, вы являетесь примером внимательного подхода к созданию богатства, который сегодня характеризует многих хорошо образованных специалистов. Ваша цель — владеть независимым домом в старом Бангалоре, сохраняя при этом финансовую стабильность, требует тщательного рассмотрения как возможностей, так и ограничений.
Давайте рассмотрим каждый фактор по отдельности.
Ваше текущее финансовое положение:
Ежемесячная сумма финансов (рупий)
Чистая прибыль* 5,00,000
Существующая EMI 1,25 000
Аренда 55 000
Ежемесячная экономия 2,50 000
Прочие расходы 70 000
*Я предполагаю, что 500 000 рупий — это ваш совокупный ежемесячный доход после уплаты налогов (или чистый доход).
Понимание вашей кредитоспособности
Ваше соотношение долга к доходу (DTI), которое измеряет ваши ежемесячные выплаты по долгу относительно вашего дохода, в настоящее время составляет 25% — из-за ежемесячной EMI, которую вы платите за дом своих родителей в Хайдарабаде.
Финансовые эксперты рекомендуют поддерживать коэффициент DTI ниже 40-45% для устойчивого управления долгом.
Для вас это означает:
• Общая емкость EMI: 2 00 000–2 25 000 рупий.
• Дополнительная емкость EMI: 75 000–1 00 000 рупий.
Это позволит вам иметь достаточно ежемесячных сбережений для создания финансовых активов на будущее и не перенаправлять свой доход на погашение кредитов. Принимая верхнюю границу в 100 000 фунтов стерлингов в качестве нового EMI, на основе проверок доступности, кредиторы могут оценить для вас следующее:
• Максимально возможная сумма нового кредита: 11,1 миллиона рупий (процентная ставка 9%, срок владения 20 лет).
• Максимальная стоимость недвижимости: 13,9 миллиона рупий (с 80% банковского финансирования).
• Требуемый первоначальный взнос: 2,8 миллиона рупий.
Банки могут кредитовать только до 80% стоимости недвижимости в качестве ипотечного кредита. Итак, независимый дом в старых районах Бангалора, который вы можете себе позволить, находится примерно в
(11,1 млн рупий/80%), т.е. 13,9 млн рупий.
Разница в 2,8 миллиона рупий (13,9 миллиона рупий минус 11,1 миллиона рупий) должна быть первоначальным взносом из имеющихся у вас в настоящее время сбережений в размере 7,5 миллиона рупий.
Анализ рынка недвижимости Старого Бангалора
Теперь, когда мы установили верхнюю границу цены дома, которую вы можете себе позволить (т. е. 13,9 миллиона рупий), давайте посмотрим на цены в старых районах Бангалора, таких как Джаянагар, Маллесварам, Басаванагуди, Шиваджинагар и т. д. Кажется, цены за квадратный фут (/ кв. футов) отдельных домов здесь варьируются от 15 000 до 35 000 рупий в зависимости от площади участка, возраста и состояния дома.
При цене 20 000 рупий/кв. футов и площадью участка 2000 кв. футов, цена отдельного дома составит почти 40 миллионов рупий. Плата за регистрацию и гербовый сбор может быть отдельной от этой цены.
Стратегический подход к инвестициям в недвижимость
Основываясь на вашем стремлении улучшить свой образ жизни и одновременно составить разумный корпус, давайте рассмотрим сбалансированный подход к инвестициям в недвижимость, который соответствует вашему финансовому поведению и стремлениям. Вот стратегическая основа, которая учитывает как вашу эмоциональную связь со старым Бангалором, так и необходимость финансовой осмотрительности.
Немедленные шаги
Продолжайте активно экономить, одновременно создавая свой корпус.
Тщательно изучите (посетите минимум 15–20 объектов), чтобы понять:
• Разница в ценах в разных регионах.
• Состояние недвижимости и потребности в ремонте.
• Планы будущего развития в каждом населенном пункте
Ищите возможности повышения стоимости в развивающихся районах, прилегающих к старому Бангалору.
Рассмотрите возможность участка немного меньшего размера (1200–1500 кв. футов), чтобы приблизить стоимость недвижимости к вашему бюджету.
Рыночная реальность и возможности
Текущий ценовой разрыв между доступным вам диапазоном (13,9 миллиона рупий) и рыночными ценами (40 миллионов рупий) представляет собой три потенциальных подхода:
Подождите и создайте корпус
• Сохранять текущую норму сбережений, одновременно отслеживая рыночные тенденции.
• Позвольте своему доходу расти за счет карьерного роста.
• Пусть ваши инвестиции со временем оценятся.
• Целевая покупка недвижимости через 3-5 лет, когда финансовые возможности будут лучше соответствовать рыночным ценам.
Скорректируйте ожидания
• Рассмотрите возможность приобретения недвижимости в новых районах недалеко от старого Бангалора.
• Обратите внимание на участки меньшего размера или старые объекты, требующие ремонта.
• Исследовательские районы, такие как KR Puram или Yelahanka, которые предлагают аналогичную атмосферу сообщества по более низким ценам.
Поэтапная покупка
• Начните с небольшого объекта прямо сейчас.
• Увеличьте капитал за счет повышения стоимости недвижимости.
• Позже поселитесь в доме своей мечты в старом Бангалоре.
Путь вперед
Хотя текущая рыночная цена отдельного дома в старом Бангалоре в 40 миллионов рупий кажется вам непосильной, достижение этой цели возможно при правильном планировании. Рассмотрим следующие шаги:
Продолжайте наращивать свой корпус, отслеживая рыночные возможности.
Изучите новые области, которые могут предложить большую ценность.
Рассмотрим поэтапный подход к владению недвижимостью.
Поддерживайте инвестиционную дисциплину, работая над достижением своей цели.
Помните, инвестиции в недвижимость должны улучшать, а не ухудшать ваше финансовое благополучие. Найдите время, чтобы найти подходящую недвижимость, которая сбалансирует вашу эмоциональную связь со старым Бангалором с вашей финансовой предусмотрительностью.
Подумайте о том, чтобы проконсультироваться с финансовым консультантом, чтобы создать комплексный план, который учитывает эти значительные инвестиции, сохраняя при этом другие ваши финансовые цели.
