Почему у Мумбаи всего 154 небоскреба — по сравнению с 893 в Нью -Йорке и 3316 в Гонконге?
Это вопрос, который финансовый эксперт Пранджал Камра позировал на LinkedIn, распаковывая запутанную паутину распада доступности, искаженные стимулы и ущербное городское планирование, которое наносит ущерб жилищной мечте Индии.
«В период с 2020 по 2024 год доходы домохозяйства выросли всего на 5,4% в зависимости от CAGR, а цены на недвижимость выросли на 9,3%», — написала Камра. Результат? Дома по цене менее 1 крор упали на 36% всего за два года. «Доступность быстро сокращается», — предупредил он.
Проблема, объясняет Камра, заключается в том, что разработчики больше не преследуют рынок среднего дохода. «Маржа на домах 3 CR >>> ₹ 1 CR Домов», — отмечает он. С ростом затрат на строительство, высокими ценами на землю и финансированием препятствий, застройщики вместо этого стекаются в роскошный сегмент. Поставка в этой категории взорвалась — на 192% в NCR, 187% в Бангалоре и 127% в Ченнаи.
Камра указывает на два показателя доступности, которые мигают красным. Во-первых, отношение собственности к доходу (PTI). В Индии он составляет 11 — больше, чем в два раза превышает мировой контрольный показатель в 5 лет. «Это означает, что средняя семья должна сэкономить 11 лет полного дохода, не тратя рупию, чтобы позволить себе дом», — пишет он.
Во-вторых, соотношение EMI к доходу в Индии достигло 61%, далеко за пределами глобальной зоны комфорта в 50%. Это оставляет семьи с 39% дохода для всего остального.
Даже когда построены доступные дома, они часто слишком далеко от центров работы. «Устаревшие законы о зонировании и отсутствие генеральных планов подталкивают поставки в неправильные места», — объясняет Камра.
Он также отмечает две более глубокие проблемы, задыхая доступность: индекс низких площадей в Индии (FSI) и экономика черных денег. С ограниченным FSI вертикальный рост в переполненных городах задерживается. Между тем, черные деньги поднимают цены искусственно — через недооцененные цены на продажу и объемные денежные сделки.
Камра иллюстрирует налоговый разрыв: «Если вы показываете 40 фунтов стерлингов на бумаге и платите 60 лакхов наличными за квартиру в 1 крор, вы сэкономите 12 лакх в виде налогов». Но это честный покупатель среднего класса, который в конечном итоге платит цену-как в буквальном, так и в переносном смысле.
