Премьер-министр Нарендра Моди утвердил государственную помощь на строительство трех миллионов сельских и городских домов под руководством Прадхана Мантри Аваса Йоджаны (PMAY) во время первого заседания кабинета министров своего третьего срока на прошлой неделе. Однако доступное жилье в городах и мегаполисах в последнее время отошло на второй план, сместив акцент в сторону сегментов класса люкс и премиум-класса.
Ожидается, что этот шаг в рамках PMAY увеличит предложение столь необходимого доступного жилья и окажет значительный мультипликативный эффект на экономику, учитывая связи сектора недвижимости со вспомогательными отраслями. Недвижимость является вторым по величине работодателем в стране.
Семьи с годовым доходом до 18 лакхов имеют право на участие в программе PMAY, и отдельные лица не должны владеть постоянным домом в любой части Индии. Схема предоставляет финансовую помощь имеющим на это право бенефициарам на строительство или улучшение их домов.
Реализация PMAY в городских районах привела к значительным инвестициям в жилищный сектор, особенно в сегмент доступного жилья. Хотя индустрия недвижимости и девелоперы высоко оценили инициативу правительства по развитию сегмента доступного жилья, они также осознают проблемы возрождения этого сегмента в быстро растущих городских агломерациях из-за встречных ветров.
Сегмент доступного жилья может стимулировать экономический рост, развитие инфраструктуры и возможности трудоустройства в различных отраслях. Однако финансовая осуществимость таких проектов остается серьезной проблемой для участников отрасли.
Манодж Гаур, президент Конфедерации ассоциаций застройщиков Индии (CREDAI) NCR, отметил значительный рост предпочтения более просторных домов в проектах закрытых квартир за последние несколько лет. «Сокращение земельных банков в традиционных кварталах и рост цен на ресурсы привели к увеличению затрат на строительство. Это создало ценовой порог, ниже которого застройщики не могут выгодно оценивать свои проекты, что приводит к переходу от доступного жилья в мегаполисах к недвижимости премиум-класса и роскоши». — объяснил Гаур.
Участники рынка отмечают сдвиг спроса в сторону люксового и премиального сегментов. Растущий класс богатых стремится к лучшему образу жизни и рассматривает лучшее жилье как символ статуса. И наоборот, застройщики находят экономику доступного жилья менее прибыльной в метро или городских районах.
Аман Гупта, директор RPS Group, заявил, что недвижимость премиум-сегмента и люкс-сегмента приносит застройщикам более высокую прибыль и существенную отдачу от инвестиций. «Только несколько мест с хорошей инфраструктурой, такой как надежная дорожная сеть и другие объекты, доступны для развития», — добавил он.
Разработчики часто ориентируются на пользователей и инвесторов среднего и высокого уровня, позиционируя свои продукты как высококлассные или роскошные. По словам Гупты, в сегменте элитного жилья меньший риск и более высокий средний размер билета по сравнению с доступным жильем, которое предполагает более высокие объемы и более низкий паритет покупательной способности (ППС), что делает его более рискованным.
Гунджан Гоэл, директор Goel Ganga Developments, подчеркнул, что девелоперы стремятся позиционировать свой бренд как продукт класса люкс для привлечения богатых людей и инвесторов. «Сегмент элитного жилья считается более безопасным из-за большего размера билетов и меньшего количества проектов по сравнению с сегментом доступного жилья, который включает в себя множество проектов с более низкой доходностью на единицу, что делает их уязвимыми для восприятия риска», — сказала она.
Участники рынка полагают, что для того, чтобы правительство могло эффективно продвигать доступное жилье в метро и городских районах, стоимость проектов должна быть снижена, чтобы сделать их более привлекательными для застройщиков и покупателей жилья. Они ищут экономической помощи, стимулов для покупателей жилья и государственного вмешательства для снижения затрат.
Бенефициары PMAY могут получить процентную субсидию в размере до 6,5 процентов от суммы кредита на строительство нового дома, а за улучшение существующего дома они могут получить процентную субсидию в размере до 3 процентов по кредиту. количество.
Через различные категории схема нацелена на домохозяйства из экономически слабой части города (EWS) и группы с низкими доходами (LIG); сельские районы и нацелены на домохозяйства, живущие в домах-кутчах; и выберите домохозяйства группы среднего дохода (MIG).
Категории EWS и LIG получают процентную субсидию в размере 6,5% годовых с максимальной субсидией по кредиту до 6 лакхов рупий. Категории MIG-I и MIG-II могут воспользоваться процентной субсидией в размере 4 процентов и 3 процентов в год с максимальной субсидией по кредиту до 9 лакхов и 12 лакхов соответственно.
Доступное жилье пользуется большим спросом в городах как первого, так и второго уровня. Девелоперы утверждают, что стоимость земли и другие затраты для этих проектов должны быть разумными. Они также предлагают правительству рассмотреть возможность облегчения GST для проектов доступного жилья и продлить схему субсидирования процентов, срок действия которой истекает в конце 2024 года.
Гаур из CREDAI предложил увеличить площадь коврового покрытия до 90 кв. м в городах с метро и до 120 кв. м в городах за его пределами без какого-либо ценового ограничения, чтобы стимулировать проекты доступного жилья.
Гупта из RPS рекомендовал провести технологическую модернизацию за счет упрощения процедур оформления и принятия мер, которые сводят к минимуму задержки по времени и затратам в процессе утверждения. «Схема субсидирования городских процентов является движущей силой, которая может побудить застройщиков брать на себя более разумные риски в инициативах по доступному жилью», — добавил он.
Аналитик из Goel Ganga Developments предложил использовать стимулы к покупке для стимулирования спроса среди покупателей доступного жилья. «Правительство может поддержать доступное жилье, облегчая доступность средств от финансовых учреждений с мягкими стандартами кредитования, помогая как застройщикам, так и покупателям», — добавила она.
