На рынке недвижимости Лондона «зреет пузырь»?

Недвижимость сегодня предоставляет наиболее перспективные варианты сохранения и приумножения капитала. Но, как и в любой иной сфере жизнедеятельности человека, здесь существуют свои риски. Например, «перегрев» рынка может образовать «пузырь». В частности, подобные опасения инвесторы высказывают в отношении одного из самых популярных рынков недвижимости – лондонского.

Лондонский «пузырь»: насколько реальны риски?

Подтверждаются они опубликованным отчетом банка UBS, согласно которому только за два года (2013-2015) в среднем цены на квартиры и дома в Лондоне выросли…на 40%! А это значит, чтобы купить апартаменты возле центра города площадью 60 квадратных метров, среднестатистическому жителю столицы со среднестатистическим окладом понадобится 14 зарплат за год, что равносильно 30 годам арендной платы.

По информации банка, в настоящее время стоимость жилья в Лондоне на 6% дороже, чем в 2007 году, то есть еще до кризиса. В тот год в целом по Британии цены на недвижимость снизились в среднем на 18%, на фоне сокращения уровня доходов населения на 7 процентов.

В данный момент рынок недвижимости Лондона продолжает расти, «подталкиваемый» активными застройками и все большим дефицитом свободных участков. Несмотря на то, что определенные тенденции на «торможение» цен прослеживаются, говорить о спаде не приходится, тем более, что, по словам экспертов, в ближайшей перспективе вряд ли предложение превысит спрос и появится рецессия.

А связано это, в первую очередь, со стремительными темпами роста населения Лондона. Причем, в столице показатель значительно выше по сравнению с другими крупными городами Великобритании. Соответственно, спрос в главном мегаполисе страны опережает предложения, что может уже в ближайшие годы привести к дефициту жилья.

Как сообщает энциклопедия зарубежной недвижимости Tranio, до 2025 года население Лондона будет увеличиваться в среднем на 100 000 человек ежегодно, и достигнет через 9 лет 9,5 миллионов жителей, а еще через 25 лет – 11,3 миллиона. В связи с этим, чтобы удовлетворить возросший спрос, в городе необходимо каждый год сдавать в эксплуатацию от 40 000 до 50 000 новых жилых объектов. В настоящее время эта цифра составляет 20 000 единиц, которая, возможно, к 2020 году подрастет до 24 000 новостроек.

Вместе с тем аналитики видят потенциал для активного строительства в британской столице. Они говорят о том, что в Лондоне еще есть локации с достаточно низкой плотностью населения, но при развитой транспортной инфраструктуре. При этом 62% территории мегаполиса занимают парки, скверы, частные земельные наделы. Исходя из этого, эксперты подсчитали, что британская столица вполне может «позволить себе» построить еще около 1,4 млн. объектов недвижимости, что на 1 миллион больше предусмотренного десятилетним планом застройки города.

Что в лондонской недвижимости интересует иностранных покупателей

Иностранные инвесторы всегда проявляли особый интерес к недвижимости Лондона – второго после Нью-Йорка крупнейшего финансового центра мира. При этом, многие из них приобретали объекты элитного класса. Интересно, что данную категорию недвижимости в последнее время зарубежные покупатели не используют для себя лично и даже не сдают в аренду. Играя на перспективу, инвесторы ожидают несколько лет и продают дома или апартаменты в момент, когда их стоимость достигает пиковых значений за счет повышения цен на местном рынке.

Доля таких объектов, изначально приобретающихся для продажи через несколько лет, составляет 1,4% от общего количество продаваемой недвижимости. Но в некоторых районах эта цифра существенно выше. Например, в Сити достигает 24,6%, Челси и Кенсингтоне – 9%, Вестминстере — 5,5 %. А в аренду не сдают эти объекты потому, что доходность по ней низкая (2-3%), не окупаемая расходами на управление.

Тем не менее, в Лондоне преобладают инвесторы, приобретающие недвижимость с целью сдачи ее в аренду. Таковых в 2013 году составляло 48% от общего количества, тогда как 32% инвесторов покупали дома и квартиры для личного использования. И лишь 5% иностранцев приобретали жилье в спекулятивных целях.

Вообще же, в период с 2005 по 2015 годы в Центральном Лондоне количество покупок недвижимости с целью последующей продажи без сдачи в аренду возросло в более чем два раза. Но с минувшего года наблюдается нисходящий тренд – показатель уменьшился на 3,4 процента. Также с 2004 по 2014 годы сократилось и количество пустующих объектов – примерно в полтора раза. И до сих пор тренд продолжается даже в наиболее престижных районах.

Интересно, что для большинства лондонцев покупка жилья в своем городе недоступна. Ведь, чтобы стать собственником квартиры, понадобится как минимум 140 000 фунтов годовой заработной платы. Для сравнения: в других регионах Великобритании для покупки квартиры необходимо 50 000 фунтов годовой зарплаты. А средняя зарплата жителей столицы в год составляет около 30 300 фунтов. Но поскольку правительство разработало специальные программы, а банки снизили ставки по ипотекам, жилье в Лондоне постепенно становится более доступным. Так, в 2007 году в среднем по ипотеке приходилось платить 5,5%, а в прошлом году – только 2,2%.

Кроме того, покупать лондонское жилье помогает правительство. Например, в рамках программы Help to Buy для желающих (впервые) приобрести объект на первичном рынке на сумму до 600 000 фунтов, власти выделяют 40% от его стоимости при следующих условиях: первые пят лет покупатель не оплачивает проценты, на шестой год платит 1,75%, и в последующие годы – плюс 1% к этой ставке (ставка инфляции). В свою очередь покупатель в качестве первоначального вноса платит 5% от стоимости объекта, и получает ипотечный кредит на оставшиеся 55% стоимости квартиры или дома. А другая программа Starter Homes, для покупающих в первый раз недвижимость граждан моложе 40 лет, предусматривает скидку не менее 20%.

Лондон бьет рекорды по росту цен на недвижимость

Что касается непосредственно цен на лондонскую недвижимость, то, как уже говорилось выше, за два последние года они выросли на 40%. Причем 20%-й рост был отмечен уже в 2014 году, и это стало абсолютным рекордом – даже в 2007 году, когда лопнул «пузырь», такого роста не наблюдалось.

В других регионах страны темпы роста значительно слабее. Так, по информации Nationwide, с 2005 по 2015 годы недвижимость в Лондоне подорожала в два раза – с 233 758 до 465 228 фунтов. А в целом по Великобритании цены возросли в 1,3 раза – со 152790 до 197 044 фунтов. При этом арендная ставка в Лондоне составляет менее 3%, что говорит о завышенной стоимости столичного жилья и риске возникновения «пузыря». Вообще же рынок является здоровым, когда арендная доходность варьируется от 4 до 10 процентов.

А вот на рынке элитной недвижимости британской столицы рост цен замедлился. Так, если в Центральном Лондоне в январе 2015 года показатель составлял 4,6%, то ровно через год его значение опустилось до 1,2%. По мнению экспертов, тенденция непосредственно обусловлена сокращением спроса на жилье (на 17%), к чему привели предпринятые государством меры. Напомним, что с целью охлаждения перегретого рынка, правительство Великобритании повысило гербовые сборы и ввело налог на рост цен недвижимости для нерезидентов.

Стоит сказать, что рост цен в Лондоне не в последнюю очередь обусловлен грандиозным крупнейшим в Европе проектом – с 2009 года возводится наземная высокоскоростная железная дорога (Crossrail) протяженностью 118 километров, соединяющая центр столицы с пригородами. Завершение строительных работ запланировано на 2019 год. Благодаря новой ж/д, 1,5 миллиона жителей пригородов и городских окраин смогут менее чем за 45 минут добираться до Центрального Лондона.

Еще в 2008 году, когда проект новой железной дороги получил «зеленый свет» от властей, цены на недвижимость, расположенную недалеко от будущих станций Crossrail, пошли вверх в среднем на 5% стремительнее, чем цены на жилье в других районах. Иногда даже в пределах одного района рост цен значительно отличался.

Например, со второго квартала 2008 года по третий квартал 2014 года объекты недвижимости воле станций «Актон» и «Бонд-стрит» дорожали на треть быстрее, чем жилье в тех же районах, удаленное от станций. А с февраля 2015 по февраль 2016 года недвижимость у некоторых станций Crossrail подорожала более чем в два раза: рядом с «Голдерс-Грин» на 86 %, с «Хэнгер-лейн» — на 73 %.

Прогнозы

Учитывая все вышесказанное, эксперты предполагают, что в ближайшие годы цены на недвижимость в Лондоне продолжат свой рост, но замедленными темпами. Также прогнозируется и подорожание элитного жилья, которое в течение ближайших пяти лет может «подрасти» на 17%-20%.

Замедление роста цен связывают с тремя факторами:

1. Крепкая национальная валюта. Рост фунта замедлит интенсивность потока иностранных инвестиций.

2. Увеличение гербового сбора. Так, после повышения налога на покупку объектов недвижимости стоимостью 10 млн. фунтов (с 700 000 до 1 100 000 фунтов), объемы их продаж снизились примерно на треть. Кроме того, с апреля нынешнего года данный налог будет взиматься и при покупке жилья с целью инвестиций.  

3. Вероятность выхода Великобритании из Евросоюза. На следующий год запланировано проведение референдума, на котором британцы проголосуют за будущее в ЕС своей страны.