Аренда жилья в Германии как надежный источник дохода инвестора

Германия является одной из самых привлекательных стран в мире как с точки зрения проживания (высочайший уровень качества жизни, крупнейшая экономика Европы), так и с позиции выгодного инвестирования. Особенно в недвижимость. И для этого есть весомые аргументы. Во-первых, постоянный рост цен приносит инвестору стабильные доходы.

Во-вторых, в Германии большинство жителей живут в арендованных квартирах или домах по нескольку лет, а нередко и всю жизнь. Это гарантирует инвестору, сдающему в аренду недвижимость, бесперебойный доход с регулярным повышением тарифов за счет роста цен. А благодаря наплыву беженцев и переселению на ПМЖ сотен тысяч иностранцев, спрос на съем жилья в Германии является самым высоким в Европе. Например, в Берлине в среднем на одну квартиру претендуют 40 человек и больше (есть случаи, когда более 80 человек у одного арендодателя хотели снять жилье).

В-третьих, согласно местным законам, если арендатор становится неплатежеспособным, за него вам, как владельцу недвижимости, платит государство. То есть, вы даже месячную оплату не теряете, а также имеете надежную гарантию финансовой стабильности, исключающую практически все риски.

В-четвертых, зарубежные инвесторы, покупающие в Германии недвижимость, имеют такие же права, как коренные немцы. Например, россиянам для покупки дома или квартиры в любом регионе этой страны достаточно иметь только загранпаспорт.

Одним словом, Германия – настоящий рай для владельцев сдаваемых в аренду объектов недвижимости. При этом как они сами, так и наниматели защищены законом. Но поскольку страна все-таки имеет явный перевес в сторону аренды жилья, а не покупки, то местные власти разработали четкие механизмы регулирования отношений между собственником и нанимателем.

Кроме того, защищая дефицитное жилье от краткосрочной аренды (недавно в Берлине был издан соответствующий закон), то есть, на 1 или 2 дня, тем самым защищаются интересы инвестора, которому выгодно сдавать жилье на продолжительный срок, что избавляет от множества хлопот и рисков, связанных с предоставлением квартиры или дома на сутки. Да и при существующем тренде повышающихся арендных ставок, один и тот же арендатор принесет значительно больше прибыли, нежели несколько человек, останавливающихся на ночь.

Что необходимо знать собственнику немецкого объекта недвижимости, сдавая его в аренду

Прежде всего изучить договор аренды, который в Германии, как правило, заключается на неопределенное время. При этом вы можете ограничить действие документа в случае, если жилье понадобится вам или необходимо будет сделать ремонт. Также вы можете прервать договор, если съемщик нарушил оговоренные условия проживания. Но в этом случае собственник обязан уведомить последнего о выселении не менее чем за три месяца. В свою очередь, арендатору не нужны какие-либо серьезные обоснования, если он сам захочет съехать, но также должен об этом предупредить арендодателя не менее чем за три месяца.

Собственник не имеет права выселять арендатора без соответствующего решения суда даже в том случае, если он не платит за жилье (вам его аренду оплатит государство). Но все же, чтобы свести к мизеру любые риски даже кратковременной потери дохода, лучше выбирать дом или квартиру, которую вы собираетесь сдавать в аренду, в регионе с низким уровнем безработицы, где материальная обеспеченность жителей как минимум не ниже среднего по стране. Также хорошими ориентирами могут послужить наличие крупных предприятий в городе, и в целом перспективность экономического развития региона. В этом плане идеальными вариантами представляются Берлин, Мюнхен, Гамбург, Штутгарт, Кельн и др.

Второй момент – оформление договора аренды. В Германии такие документы заверяются у нотариуса. В них указываются паспортные данные арендатора, его контактные телефоны (или иные способы связи), размер ежемесячной арендной платы и даты, в которые эти выплаты будут осуществляться. Во многих договорах отдельно оговаривается пункт об оплате коммунальных услуг. Для вашего удобства вы можете сами продолжать соответствующие оплаты или это может делать арендатор. В общем, по усмотрению.

Юридическая помощь. Собственники жилья могут воспользоваться услугами юристов, которые проведут полноценную проверку потенциального арендатора, например, на предмет правонарушений, приводов в полицию и т.д. Кроме того, юрист поможет вам правильно оформить договор аренды и провести профессиональную экспертизу вашего недвижимого имущества еще перед покупкой. Это особенно полезно иностранным инвесторам, прибывшим Германии не так давно.

Собственник имеет право взимать с арендатора страховой залог. Этот пункт также проговаривается в договоре аренды. Но при этом, размер денежной суммы не должен превышать арендную выпалу за три месяца. Скажем, если в месяц вы берете 800 евро, то максимальная сумма залога составляет 2 400 евро. Депозит возвращается арендатору после окончания срока аренды при отсутствии с его стороны нарушений условий договора.

Собственник имеет право проверить платежеспособность арендатора. Для этого вы можете попросить предоставить справку о кредитной истории, копии трудовых договоров, документ, подтверждающий отсутствие долгов по аренде.

К слову, зачастую иностранным инвесторам не приходится самостоятельно искать квартиросъемщиков. Немецкие законы позволяют покупать объект недвижимости, который находится в аренде. То есть, вы таким образом сразу же получаете готовый источник дохода.