Инвестиции в студенческую недвижимость: больше плюсов, меньше рисков

Как известно, инвестиции являются наиболее надежным и эффективным способом капиталовложений. Но для многих россиян затруднительно подобрать вариант, который бы идеально соответствовал их стратегии, согласно рискам и прибыльности. Даже в такой устойчивой «антикризисной» сфере, как недвижимость.

Понятное дело, что наибольшие доходы могут приносить коммерческие недвижимые объекты. Но из-за высокой стоимости такой недвижимости, далеко не каждый инвестор может стать собственником ресторанчика, кафе, бара, магазина или хотя бы складского помещения.

По этой причине большинство россиян предпочитают покупать недвижимость с последующей ее сдачей в аренду. Действительно, выгодно. Например, за двух-трехкомнатную квартиру в спальном районе «стандартного» европейского городка можно в месяц получать от 400 до 1 000 евро, в зависимости от месторасположения, коммуникаций, инфраструктуры и т.д. На курортах или крупных городах Европы эти цены значительно больше: вплоть до 2 000 и даже больше евро в месяц.

Еще более лучший вариант для инвестора предоставляет так называемая студенческая недвижимость, которая в среднем дает от 4% до 6% прибыли, фактически вдвое больше квартир, домов и вилл.

Преимущества инвестиций в студенческую недвижимость

Несмотря на очевидные выгоды инвестирования в студенческую недвижимость, пока что только 5% россиян и граждан СНГ серьезно рассматривают возможности данного вида капиталовложений. А вот иностранные инвесторы, наоборот, с удовольствием массово вкладывают деньги в студенческие апартаменты или целые здания, функционирующие наподобие отечественных общежитий, только гораздо более комфортные по качеству проживания для арендаторов.

По информации Forbes, уже четыре года подряд иностранные инвесторы каждый год вкладывают в студенческую недвижимость, в совокупности как минимум 6 миллиардов долларов. При этом в статистику не входят наиболее крупные инвестиционные проекты, например, выше 7,5 миллионов долларов.

Такая популярность данного способа выгодного вложения финансов объясняется несколькими факторами. Например, стабильным спросом на данного рода недвижимость, обусловленным ростом количества студентов по всему миру. Так, согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), с 2000 по 2012 годы количество обучающихся в западных странах граждан возросло с 2 до 4,5 миллионов человек. Прогнозируется, что через девять лет их количество достигнет 8 миллионов. Дополнительным стимулом выступает рост среднего класса и класса состоятельных граждан в развивающихся странах, и особенно в Китае. А это постоянно разгоняет спрос на аренду студенческого жилья.

Для инвестора больший спрос означает меньшие риски. Соответственно, студенческая недвижимость в этом плане имеет солидное преимущество перед обычными квартирами или виллами, даже перед коммерческими объектами. И если, скажем, офис сдать в аренду на долгое время затруднительно, в связи с нестабильной экономической ситуацией, оказывающей давление на арендатора, то студенты всегда были заинтересованы в жилье, и даже тяжелые кризисные времена не влияли на спрос соответствующих объектов.

Второй фактор – аренда квартир для студентов приносит большие доходы, чем аренда недвижимости на длительное время. В среднем по крупным городам Европы инвесторы получают от 4 до 6 процентов годовых, а за сдачу в аренду традиционного жилья ставка составляет около 2%-3%. При этом, чем ближе находятся апартаменты к университету, чем более он престижен, и, наконец, чем качественней и комфортней предлагаемое студентам жилье, тем выше будет его арендная стоимость, которая может превышать 6%.

Третий фактор – доступность инвестирования. В настоящее время приобрести апартаменты можно в среднем от 90 000 до 100 000 евро. Если же покупать сразу все здание, то придется вложить от 15 до 30 миллионов евро.

Четвертый фактор – возможность пассивного управления. Для многих россиян это весьма актуально, поскольку они не имеют возможности самостоятельно круглый год управлять зарубежной недвижимостью. С этой целью используются услуги управляющей компании, что избавляет вас от многих хлопот (ремонт, поиск арендаторов, обслуживание и др.). Как правило, компания берет вознаграждение в размере 10% от прибыли с аренды.

Минусы вложений в студенческое жилье

№1. Относительно недостатков такого вида инвестирования, можно отметить тот факт, что студенческие квартиры очень сложно переустроить для иных целей, ведь они находятся в непосредственной близости от учебных заведений, да и спланированы изначально для студенческого проживания.

№2. В большинстве европейских законодательств оговорено, что лично инвестор или другое лицо, не являющееся студентом, не может проживать в данных апартаментах. Поэтому, если такое жилье расположено не в самом популярном у целевой аудитории районе города, или же в близстоящем университете сократилось количество поступающих, то продать такой объект будет достаточно проблематично.

№3. Ликвидность студенческого жилья ниже, чем у обычных квартир или домов, но выше, чем у нежилых объектов недвижимости.

Среди других потенциальных рисков, связанных с покупкой студенческого жилья, стоит отметить удаленное расположение от учебного заведения, что понижает спрос, неэффективное управление, а также изношенность здания. В последнем случае, дабы избежать опасности влияния на инвестиции низкого уровня качества и «старости» объекта, эксперты рекомендуют приобретать новое жилье, желательно, на первичном рынке, поскольку покупка на вторичном рынке в скором времени может обернуться дополнительными расходами на ремонт квартиры, соответственно, негативно отразиться на ее доходности.

На сегодняшний день наибольшим спросом студенческая недвижимость пользуется в Германии, Франции и Великобритании. Именно на этих рынках наблюдается интенсивный спрос на объекты такого типа со стороны как местных, так и иностранных студентов. Причем, количество последних составляет около 20% от общей численности. Плюс ко всему в этих странах расположены одни из лучших и самых престижных университетов мира, куда попасть мечтают миллионы граждан со всех уголков планеты.

Интересны для инвесторов и такие страны, как Испания, Швейцария, Австрия. Несомненно высокий уровень жизни и превосходное европейское образование привлекают сюда многих студентов. Но рынок студенческого жилья представлен в основном корпоративными инвесторами, которые еще на этапе проектирования выкупают такого рода недвижимость.

В США также система образования находится на ведущих позициях в мире. При этом, государство является абсолютным лидером по количеству студенческой недвижимости. Вот это и есть, как это не парадоксально, недостатком. Ведь, поскольку предложение доминирует, а рост арендных ставок в связи с этим на ближайшую перспективу вряд ли возможен, то даже американские инвесторы все больше предпочитают работать на европейских рынках.